整体院・人事評価ソフト・シアトル不動産投資

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市川　裕の「経　営　日　記」

日記とは、いいながら日記ではない。
勝手気ままに書いてますので、読まれる方もお気楽に。

市川　裕

私個人へのご意見ご感想などは、こちらまで ichikawa@10-ff.com

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03.04.28
	【整体院】
	先日株式会社ピー・エム・エイ健康事業部の成井さんに友人を紹介しました。株式会社ピー・エム・エイでは、昨年の5月より整体院事業を発足し、現在直営２店舗、ＦＣ店を５店舗経営しています。驚くべきなのは、粗利が65～78%あることです。売上げも一番低い店で平均約120万円/月、多い店だと約300万円/月にもなります。初期投資は、出店する場所にもよりますが300万～550万。整体がブームだからという理由ではなく、その営業手法がすばらしい。普通の整体院では上記のような売上げは難しいはずです。友人もやる気になり、今日は出店する物件を探しにいきます。この友人は、理学療法士の資格を取るべく勉強中の身。西洋と東洋の違いはあれ、自分の手で治療し患者が良くなってくれることに喜びを感じる。資質は十分。開業することがきまれば、次は投資家探しです。こういうことに関われるのは本当に楽しいです。

03.04.25
	【人事評価ソフト】
	長野県岡谷市にエフエスエスジャパン株式会社の加登社長と人事評価ソフトジャッジメントのデモに行って参りました。地元では有名な山岸建設株式会社からのご依頼です。山岸社長を始めとして役員の方々の前でのデモ、皆様加登社長の分かりやすい説明にウンウン頷いていらしゃいました。ジャッジメントは、シンプルでしかも自由度が高く高機能。そのよさは、デモを見ていただくと納得です。私も勉強の為、たびたび同席させていただくのですがその度に関心しています。山岸社長曰く「人事評価ソフトをずっと探してたが、このようなソフトは見つからなかった」とのこと。多くの人事評価ソフトは、コンサルが入ってしまいかなりの高額となってしまうことが多いです。しかも使っているものは、10年前の使い古されたものだったりします。本当に必要なのは、現場に根ざした使える人事評価。コンサルなど入らずとも答えは、社内に必ずあります。最近リフォームがブームですが、山岸建設株式会社は以前よりリフォームの重要性を認識して実績を積み重ねてきており、信頼を勝ち得ています。東京にも進出しており営業所をお持ちです。その立派な社屋に勢いを感じました。最近のジャッジメント情報ＰＨＰ研究所が6月より始めるＥランニングにジャッジメントが使用されるそうです。デモをご希望の場合はお気軽にお問合せください。

03.04.18

【シアトル行ってきました】

アメリカンライフインクが扱うシアトル不動産投資の視察にシアトルへ行って参りました。

結論！「すばらしいの一言」。
日本ではできない投資です。

まとめるとインカムゲインがあって、キャピタルゲインも確実に狙える不動産投資が5万ドル（約600万～）で出きる、それがアメリカンライフインクが扱うシアトル不動産投資です（仕組みは、1月28日の日記をどうぞ）。

わざわざ視察しに行った理由は、本当にキャピタルゲイン（値上がり益）が狙えるのかどうかということでした。素人目に見ても値上がりするのが分かりました。
５～10年で2倍は堅いと見ます（個人的には3倍ぐらいは狙えると思います）。
実際アメリカンライフリンクが10年前に投資した物件は、かなりの高値でオファーがきているとのこと（まだ売ってません）。

	これがその物件

	目の前にはスタバの本社（左の写真）。これだけ高さのある建物の前にこんな平屋？の物件・・・。開発業者が買いのオファーを入れたくなるの分かりますよね。残念ながらこの物件は、投資家の募集は終わってます。

シアトルは、都心の北と東に住宅街、西が海で、南に倉庫街が広がっています。
北と東の住宅街は開発できる余地がない為、街がどんどん南下してきています。
アメリカンライフは、そこの倉庫街の物件をキャピタルゲイン目的で購入し、値上がりするまでの間インカムゲインが入るようにリフォームやオフィススペース・店舗などにしたりしてインカムゲイン（家賃収入）を得ている訳です。

	佐々木・・・（網が邪魔）
	イチロー・・・（小さい）

先ほどの物件の１ブロック北は完全に開発が進んでおり、イチローや佐々木を応援できるセーフコフィールドがあったりします（私が見に行った時は、アスレチック戦で見事マリナーズが勝ちました）

現在の投資物件は、セーフコフィールドの２ブロック南（スターバックス本社の１ブロック南）にあるまさにこれから開発のすすむエリアです。下記3件


ただ今改築中、第２次世界大戦中に飛行機のプロペラを作成していた工場だったもの、とはいっても残しているのは屋根と柱だけでほぼ新築と一緒。減価償却を早める為のかしこい手段。この物件は実質利回りが7%の予定でオススメです。	中はこんな感じでしゃれたオフィスになってます（シリコンバレー風）かなりおしゃれです。日本にこんなオフィスがあったら入居したいです。	左の物件含めて現在全室満室です。

シアトル自体の不動産状況も調べてきました。


世界各国に支店のある超大手不動産会社のＣＯＬＬＩＥＲＳのヴィンセント氏に話を伺いました（後姿）アメリカンライフの手法は、シアトルで珍しいとのこと。というより競合がいないとのこと。アメリカンライフの扱う物件は、市場に出回ることがなく、アメリカンライフの独自の入手によるものです。	ＣＯＬＬＩＥＲＳから見る眺め、シアトルを一望できます。アメリカの不動産会社に来て思ったのは、不動産会社の位置づけがとても高いということです。弁護士などの資格を持った上で不動産会社に入ったりしています。日本では考えられないですね。	しっかりアパートなんかも見てきました。価格、利回り等あまり日本とかわりませんでした。ノースウエストビジネス銀行頭取バサント氏に話を伺ったところ、ローンは固定で6%、変動金利で3.5%ということで、日本よりやや高めです。ちなみに預金の金利は、1.75%。

想像以上にアメリカンライフの物件はよくて驚きでした。
街の開発が南にどんどんすすんでいる様子がよく分かり、しかも私が想像していたよりアメリカンライフが購入している物件が都心に近く驚きました（車で約10分）。

高速道路の出口ができること、モノレールが2007年に開通するなど値上がり要素が盛りだくさんです。
あえて欠点を探すなら、銀行からお金を借りて行なう投資ではないので、レバレッジが利かないということぐらいです。逆に銀行からお金を借りてまで、不動産投資をしたくない人にはこれ以上ない投資だと思います。

資産の分散の一環として、ドルへ投資することは必要です。しかもインフレに強い実物への投資。
また、経営者の方にオススメな理由の１つとして節税効果があるということです。

アメリカンライフの投資している物件は、築14年以上の物件で日本における減価償却期間が終わっているため
減価償却期間が2年になるということです。
つまり1000万投資した場合、2年にわたり500万を経費として落とせるということです。
これは魅力的ですね。

ご興味のある方は、info@10-ff.com アメリカンライフ係まで。